Что такое альтернативная продажа квартиры

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры — что это такое, когда применяется и какие существуют риски?

Существует множество вариантов заключения договора купли-продажи жилого помещения: с предоплатой, в ипотеку, в рассрочку, за материнский капитал и т.д. Одной из разновидностей является продажа жилья в обмен на новую квартиру от другого продавца, что неофициально именуется альтернативным ДКП.

Что означает подобный договор?

Сделка альтернативы означает, что продавец на деньги, полученные от продажи квартиры покупает себе взамен жилое помещение. Договор заключается, как минимум, с тремя сторонами:

1. покупателем первой квартиры;
2. ее продавцом;
3. продавцом квартиры взамен (продавец альтернативы).

Выделяют следующие виды:

• легкая альтернатива (когда участвуют всего три стороны);
• цепочка сделок (когда квартир покупается и продается несколько, соответственно, и сторон тоже более 3-х).

Что такое легкая альтернатива?

Под таковой понимается простая сделка, которую в народе часто путают с договором мены. Это не совсем так, ведь заключение договора легкой альтернативы значит, что продавец меняется не с покупателем, а на деньги от совершенной в его пользу продажи приобретает недвижимость у третьего лица.

То есть, в таком договоре участвуют только три стороны, а само жилье подбирается довольно быстро и, как правило, его сумма совпадает со стоимостью проданной квартиры. Если нет, то в сделке прописывается обязанность первого продавца также оплатить необходимую сумму.

Сфера применения

Применяется тогда, когда продавец желает приобрести собственность взамен проданной. Ситуации могут быть разными:

• продается коммунальная квартира, и жильцы разъезжаются;
• желание расширить площадь жилья;
• продажа долевой собственности (когда каждый собственник желает жить отдельно) и т.д.

Схема операции

Купля-продажа осуществляется так:

1. Продавец первой квартиры выставляет объявление на продажу и одновременно с этим ищет жилье в обмен на схожую сумму. Присмотрев подходящий вариант, он договаривается с продавцом альтернативной квартиры (устно или с помощью предварительного договора) о том, каким образом будет совершена купля-продажа.
2. Покупатель выбирает квартиру первого продавца и все три стороны обговаривают условия (устно или с помощью предварительного договора).
3. Стороны заключают ДКП, согласно условиям которой покупатель передает деньги не продавцу своей будущей квартиры, а владельцу альтернативного жилья.
4. Стороны совершают обязательства, прописанные в сделке (в установленный срок освобождают и передают квартиру, оплачивают, доплачивают и т.д.).
5. Подача заявления в ЕГРН с двумя пакетами. Внесение изменений в Росреестр может быть произведено как одновременно, так и нет, т.к. кадастровый орган воспринимает альтернативную продажу как разные сделки.
6. Подписание акта приема-передачи.

Особенности

Особенностью заключенного договора является меньший риск первого продавца остаться без крыши над головой. После продажи своей квартиры он въезжает в приобретенную на эти деньги, а это значит, что ему не нужно тратить какое-то время на поиски нового жилья.
В случае когда альтернативная квартира стоит дешевле продаваемой, продавец оставшуюся сумму получает от покупателя на руки или на свой счет.

Стороны

В договоре прописываются 3 (или более, если речь идет о цепочке) стороны:

• продавец квартиры, желающий приобрести жилье взамен;
• покупатель его жилплощади;
• продавец альтернативной квартиры, который также может выступить и покупателем еще одной альтернативы в цепочке.

Порядок действий

Подготовительный этап схож с обычной сделкой купли-продажи: стороны проверяют жилплощади на юридическую чистоту, по возможности изучают историю перехода права собственности, чтобы избавить себя от лишних рисков.

Оба продавца в этот момент занимаются сбором документов, а когда стороны заключат предварительный договор или устно согласуют дату заключения основной сделки, альтернативный владелец занимается подготовкой своей банковской ячейки или выбирает иной способ передачи денежных средств.

Документы

Оба продавца должны предоставить аналогичный пакет документов:

• правоустанавливающий документ на жилое помещение (договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.);
• свидетельство о праве собственности (для квартир, приобретенных до июля 2016 года);
• справка из ЕГРН;
• технический паспорт из БТИ;
• паспорта продавцов;
• выписка из домовой книги и единый жилищный документ из ЕИРЦ;
• справке из ЖЭК об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ;
• нотариально удостоверенное согласие на продажу от супруга (в том числе и бывшего, если жилье являлось совместным имуществом);
• согласие от органов опеки и попечительства (если один из собственников или зарегистрированных там лиц – несовершеннолетний).

Проведение расчета

Расчет может производиться как «на руки», так и при помощи банковской ячейки. Если сторон всего три, то ячейка потребуется одна, для передачи суммы продавцу альтернативы.

Если суммы не совпадают (продавец первой квартиры должен доплатить или, наоборот, покупатель должен отдать часть суммы ему, т.к. альтернатива дешевле), то стороны могут арендовать две ячейки. Соответственно, когда речь идет о цепочке альтернатив, сейфов также будет несколько.

Схема с 2 ячейками:

• покупатель приобретает квартиру в продавца за определенную сумму;
• продавец приобретает альтернативу, которая стоит на 20% дешевле;
• покупатель закладывает эти 20% в ячейку продавца;
• оставшаяся сумма поступает в сейф собственника альтернативы.

Регистрация прав

Стороны подают совместное заявление о регистрации права собственности, но к нему прилагается 2 пакета документов (по количеству квартир, на которые должен быть осуществлен переход прав).

После регистрации каждый участник (продавец первой квартиры и его покупатель) забирает свой пакет.

Преимущества и недостатки

Для продавца

Плюсы:

• нет риска остаться без жилья после продажи;
• цена на будущую жилплощадь не изменится из-за нестабильности финансового рынка, т.к. сделка заключается сразу;
• не нужно долго ждать, процесс регистрации права собственности будет осуществляться одновременно или практически одновременно с перерегистрацией в пользу покупателя).

Минусы:

• долгий поиск жилья и покупателя, т.к. многие опасаются рисков альтернативной сделки;
• из-за этого приходится снижать цену.

Для покупателя

Плюсы:

• часто в таких сделках участвуют агенты по недвижимости, что увеличивает шансы на чистоту сделки;
• альтернативных предложений больше, чем «чистых», а значит, будет из чего выбирать жилье;
• выгодная для покупателя цена (т.к. продавец старается побыстрее продать жилье для приобретения нового).

Минусы:

• риск возникновения конфликтов между сторонами;
• риск отказа продавца альтернативы от участия в последний момент;
• риск повышения цены (в такой ситуации продавцу может просто не хватить средств на покупку альтернативы).

Возможные риски

Условно различают две группы рисков: типовые для ДКП жилья и специфические для альтернативы.

К типовым рискам относятся:

• наличие скрытых обременений;
• возникновения ареста на квартиру;
• признание сделки недействительной по законным основаниям;
• желание расторгнуть договор в одностороннем порядке и т.д.

Специфические риски:

• несогласованность действий между сторонами (то документов не хватает, то возникают причины перенести подписание договора и т.д.);
• частичная регистрация (когда переход прав осуществляется только на одну квартиру, а во втором случае Росреестр отказывает внести запись).

В первой ситуации от всех несогласованностей частично поможет заключение предварительного договора. В нем будет и фиксация цен на жилые помещения, и точные сроки заключения основного договора.

Если возникает частичная регистрация, стороны пишут еще одно заявление, которым приостанавливают процедуру перехода права собственности только на одно жилье до момента, пока не будет выяснена причина отказа в регистрации второй квартиры. Это может быть недостаток необходимых сведений, ошибки в предоставленных документах, т.е. то, что сторонам необходимо исправить.

Участие несовершеннолетних собственников

Чаще всего именно наличие несовершеннолетних заставляет продавцов идти на альтернативные сделки: чтобы получить согласие органа опеки на продажу, необходимо иметь вариант жилья взамен, которое:

• будет соответствовать условиям продаваемой квартиры или будет лучше (как в плане площади, так и наличием хорошего ремонта и т.д.);
• имеет все необходимые средства коммуникации;
• пригодно для проживания несовершеннолетних.

Жилье с меньшей площадью можно приобрести только в одном случае: кто-то из детей или родителей серьезно болен, и часть суммы от продажи пойдет на лечение.

Налогообложение

В соответствии со ст. 217.1 НК РФ, собственник освобождается от уплаты 13% подоходного налога на проданную квартиру в том случае, если владел ею:

• более 3 лет – если квартира была подарена родственниками, унаследована или приватизирована;
• более 5 лет – в остальных случаях, в т.ч. при покупке квартиры.

При этом в альтернативной сделке продавец такой квартиры остается в плюсе: ему не нужно платить налог, но он вправе получить налоговый вычет за купленную жилплощадь. Тем же правом обладает и покупатель его квартиры.

Ипотечные сложности

Сложность состоит в большом количестве времени на рассмотрения заявки, проверке кредитной истории и т.д. За то время, что кредитная организация рассматривает заявку, собственник может поднять цену или найти другого покупателя.

В данной ситуации наилучшим вариантом является согласование всех своих действий по заключению альтернативного ДКП с банком: так как залог будет оформлен в его пользу (в некоторых случаях оформляется в пользу продавца-собственника), организация идет навстречу своим клиентам и помогает с заключением сделки.

Отношение покупателей к заключению нетиповых соглашений

Многие покупатели действительно до последнего боятся вступать в данные правоотношения. На форумах то и дело граждане советуют друг другу отказаться от нее и заключить типовой ДКП, а потом просто на эти деньги купить квартиру, до этого времени пожив у родственников или по найму жилого помещения.

В то же время из-за нестабильности финансового рынка, у продавца возникает риск не купить жилье потом из-за инфляции, обесценивания и т.д., поэтому, взвесив «за» и против», на практике они все же соглашаются на альтернативу.

Для того чтобы продавцу после продажи избежать риска остаться без крыши над головой, существует возможность заключить одновременную сделку по продаже своей собственности и покупке новой, в которой должно быть три подписи: продавца, покупателя и продавца альтернативной квартиры. Такой договор имеет как преимущества, так и недостатки, которые необходимо предусмотреть заранее.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Все, что вы хотели знать об альтернативных продажах

Разбираемся в терминах

Если, например, продавец-покупатель желает получить 2 квартиры, а продает одну, количество участников в цепи возрастает. Тем не менее, для каждой сделки собирается собственный пакет документов и оформляется отдельный договор.

Стоит отметить, что в законах и нормативах такого термина, как «альтернативная продажа квартиры» найти нельзя. Хотя незаконным соглашение от этого не становится, просто приобретает ряд характерных особенностей:

• Средства имеют строго определенное назначение и направляются на приобретение объекта недвижимости;
• Продавец-покупатель обладает правом отмены, когда может отказаться от уговора с покупателем, если не сумеет подобрать подходящую квартиру для себя;
• Проживание на продаваемой жилплощади – на момент подписания документов продавец-покупатель и его семья остаются прописанными на своих квадратных метрах, которые продают.

Но наиболее выделяющейся особенностью альтернативной продажи квартиры является то, что часть денег передается при помощи расчетного счета, а другая – прямо в руки. Причиной этому служит факт, что очень редко удается продать и купить жилплощадь по одной цене, и кто-то в цепочке получает доплату.

Достоинства, недостатки и риски альтернативных сделок

Альтернативная сделка: шаг за шагом

Первая ступень

Стартовым шагом становится поиск партнеров, то есть покупателя на ваши квадраты и продавца, чью жилплощадь вы хотите купить. Сейчас разумнее всего осуществлять поиск с помощью интернета, где много разнообразных порталов нужной направленности. Однако можно воспользоваться и «дедовским» способом: расклеить объявления с параметрами жилпощади и своим номером телефона в своем районе и в том, где вы планируете поселиться.

Не скрывайте от двух других сторон, что планируете альтернативную продажу квартиры, они должны быть готовы к связанным с этим сложностям и согласны на риски.

Вторая ступень

Такой же перечень документов продавец-покупатель должен предоставить для изучения покупателю своих квадратных метров.

Третья ступень

Четвертая ступень

Пятая ступень

Заключительным этапом альтернативной продажи квартиры, можно считать заключение договора и регистрацию его в МФЦ или Росреестре. Важно: при заключении договора и его регистрации должны присутствовать все собственники, участвующие в сделке. Им понадобится иметь при себе паспорта, устанавливающие право документы на жилье и договор купли-продажи, кадастровые паспорта, заявление на регистрацию, квитанцию об оплате госпошлины. Оплата государственной пошлины производится по отдельности для каждой из сделок, ее размер составляет около 2 000 рублей, обычно эти расходы несут покупатель и продавец-покупатель. Регистрация права собственности занимает 10 дней, при заверенном нотариусом договоре это время сокращается до трех дней. При подаче документов важно не забыть получить расписку от получившего их сотрудника Росреестра или МФЦ.

Финансовые расчеты могут производиться как после подписания договора купли-продажи, так и после регистрации права – все определяется тем, как стороны договорились изначально.

Налоговое бремя

Специфические условия

Сделка с участием несовершеннолетнего

Альтернативная продажа квартиры и ипотека

Если один из участников цепи собирается приобретать жилье в ипотеку, схема усложняется за счет обременения, под которым будет находиться жилплощадь, до тех пор пока кредит не окажется выплачен. Если одна из квартир в цепи является залогом у банка, то понадобится разрешение кредитной организации на сделку.

Средства материнского капитала

Использование сертификата на маткапитал при альтернативной продаже квартиры требует, чтобы детям и супругу были выделены доли на новой жилплощади. Если покупаемая квартира приобреталась на средства маткапитала, понадобится письменное обязательство продавца предоставить детям другого жилья. Обязательство должно быть заверено у нотариуса, в противном случае сделка не будет зарегистрирована.

• АН «Владис» в рейтинге привлекательных работодателей России! Присоединяйтесь к нам!

Услуги риэлтора: сколько стоят и из чего складывается цена Большинство людей, столкнувшиеся с необходимостью приобрести, продать или арендовать недвижимость, быстро приходят к выводу, что без помощи специалиста им не обойтись. И тогда остро встает вопрос, сколько стоят услуги риэлтора при покупке квартиры? А при продаже?

Мы работаем онлайн! В период с 30.03.20 до 31.05.20 ждем Вас на нашем сайте!

Альтернативная продажа — несколько сделок одновременно

Сдел­ки с недви­жи­мо­стью могут быть пря­мы­ми и аль­тер­на­тив­ны­ми. Пря­мая сдел­ка — это обыч­ная покуп­ка или про­да­жа, когда объ­ект при­об­ре­та­ет­ся или про­да­ет­ся напря­мую, и сдел­ку мож­но счи­тать завер­шен­ной. При аль­тер­на­тив­ных про­да­жах одна сдел­ка может вести за собой целую цепоч­ку: напри­мер, поку­па­ет­ся квар­ти­ра у соб­ствен­ни­ков, кото­рые про­да­ют ее, что­бы на эти день­ги (или с допла­той) про­из­ве­сти покуп­ку раз­дель­но­го жилья (несколь­ких квар­тир).

Аль­тер­на­тив­ная про­да­жа — это вид непря­мо­го обме­на квар­тир или про­да­жа со встреч­ной покуп­кой.

Рас­смот­рим в ста­тье:

• Что зна­чит сво­бод­ная про­да­жа квар­ти­ры?
• Тип про­да­жи аль­тер­на­ти­ва — что это такое?
• В чем пре­иму­ще­ства и недо­стат­ки аль­тер­на­тив­ных сде­лок?

Типы сделок на вторичном рынке: альтернативная и свободная продажа квартиры

Что такое свободная продажа квартиры

Сво­бод­ная про­да­жа (она же пря­мая) — это самая про­стая опе­ра­ция с недви­жи­мо­стью, кото­рая пред­по­ла­га­ет все­го одну сдел­ку: соб­ствен­ник про­сто про­да­ет свое жилье, и не ста­вит сво­ей целью покуп­ку дру­го­го.

Дого­вор под­пи­сы­ва­ет­ся дву­мя сто­ро­на­ми, при­ня­тие реше­ния не зави­сит от тре­тьих-чет­вер­тых лиц. Опе­ра­ция осу­ществ­ля­ет­ся в корот­кие сро­ки. От участ­ни­ков тре­бу­ет­ся под­пи­са­ние пред­ва­ри­тель­но­го согла­ше­ния и окон­ча­тель­но­го дого­во­ра куп­ли-про­да­жи.

Пря­мая про­да­жа или покуп­ка — иде­аль­ный пред­по­чти­тель­ный вари­ант быст­рой необре­ме­ни­тель­ной сдел­ки. Но такое, к сожа­ле­нию, быва­ет в послед­нее вре­мя ред­ко, осо­бен­но если про­да­ют­ся доро­гие 4‑комнатные квар­ти­ры. И тогда при­хо­дит­ся искать аль­тер­на­тив­ные вари­ан­ты.

Что такое тип продажи “альтернатива”

Аль­тер­на­ти­вой назы­ва­ют выбор мини­мум из двух вари­ан­тов. Напри­мер, мож­но при­нять реше­ние:

• остать­ся жить в сво­ей 3‑х ком­нат­ной квар­ти­ре и копить сред­ства на покуп­ку еще одно­го жилья;
• поме­нять квар­ти­ру на двух­ком­нат­ную и одно­ком­нат­ную;
• про­дать квар­ти­ру, а на полу­чен­ные день­ги купить две квар­ти­ры.

Тре­тий вари­ант в дан­ном при­ме­ре и пред­став­ля­ет из себя аль­тер­на­ти­ву.

В аль­тер­на­тив­ной цепоч­ке таким обра­зом при­ни­ма­ют уча­стие мини­мум три сто­ро­ны:

• верх­нее зве­но (поку­па­тель);
• сред­нее зве­но (поку­па­тель и он же про­да­вец);
• ниж­нее зве­но (про­да­вец).

В каж­дом из зве­ньев может участ­во­вать несколь­ко квар­тир. Сдел­ки меж­ду сто­ро­на­ми про­ис­хо­дят с юри­ди­че­ской точ­ки зре­ния в цепоч­ке одно­мо­мент­но, а на прак­ти­ке могут не сов­па­дать во вре­ме­ни. Что­бы цепоч­ка рабо­та­ла сла­жен­но, сдел­ки долж­ны совер­шать­ся после­до­ва­тель­но сни­зу-вверх:

• про­дав­цы вни­зу про­да­ют свои квар­ти­ры;
• поку­па­те­ли-про­дав­цы сред­не­го зве­на поку­па­ют их;
• затем они про­да­ют квар­ти­ры верх­не­му поку­па­те­лю, кото­рый завер­ша­ет всю цепоч­ку сде­лок пря­мой покуп­кой.

Одна­ко на прак­ти­ке аль­тер­на­тив­ная про­да­жа на про­ме­жу­точ­ных эта­пах может опе­ре­жать про­да­жу на конеч­ном эта­пе, что удли­ня­ет вре­мя ожи­да­ния верх­не­го поку­па­те­ля: он уже готов совер­шить сдел­ку, а ниж­ние зве­нья ещё нет. И чем длин­нее цепь, и боль­ше зве­ньев, тем доль­ше при­хо­дит­ся ждать конеч­ной сдел­ки. Извест­ны слу­чаи, когда аль­тер­на­тив­ные цепи про­даж и поку­пок вклю­ча­ли десят­ки квар­тир. Но обыч­но сдел­ки про­хо­дят в три, мак­си­мум четы­ре эта­па.

Аль­тер­на­тив­на в цепоч­ке вза­и­мо­свя­зан­ных сде­лок толь­ко про­да­жа.

Про­дав­цы сред­не­го зве­на часто добав­ля­ют допол­ни­тель­ные сред­ства для при­об­ре­те­ния дру­го­го жилья, исполь­зуя, напри­мер, кре­ди­ты

Когда применяется альтернатива при продаже квартиры

Аль­тер­на­тив­ная про­да­жа встре­ча­ет­ся:

• при раз­де­ле квар­ти­ры, при­над­ле­жа­щей доле­вым соб­ствен­ни­кам;
• объ­еди­не­нии род­ствен­ни­ков на общей жил­пло­ща­ди;
• обмене одной квар­ти­ры на дру­гую с целью рас­ши­ре­ния жилой пло­ща­ди;
• разъ­ез­де ком­му­наль­ных жиль­цов.

Часто аль­тер­на­тив­ная про­да­жа про­из­во­дит­ся для выде­ле­ния жилья нахо­дя­щим­ся под соци­аль­ной опе­кой граж­да­нам: несо­вер­шен­но­лет­ним, инва­ли­дам, пен­си­о­не­рам. Такие сдел­ки в обя­за­тель­ном поряд­ке оформ­ля­ют­ся у нота­ри­уса.

При раз­де­ле квар­ти­ры съез­жа­ю­щие обя­за­ны про­пи­сать­ся по ново­му адре­су. При аль­тер­на­тив­ных сдел­ках обыч­но при­бе­га­ют к помо­щи риэл­то­ров, кото­рые помо­га­ют и подыс­кать вари­ан­ты через свою кли­ент­скую базу.

Как производится расчёт в альтернативных сделках

Рас­че­ты меж­ду сто­ро­на­ми осу­ществ­ля­ют­ся непо­сред­ствен­но налич­ны­ми при помо­щи бан­ков­ских яче­ек, при­чём коли­че­ство яче­ек долж­но рав­нять­ся коли­че­ству про­во­ди­мых сде­лок.

Так, если поку­па­тель-про­да­вец наме­рен про­дать свою трёх­ком­нат­ную квар­ти­ру, что­бы затем купить две квар­ти­ры (двух­ком­нат­ную и одно­ком­нат­ную), то для совер­ше­ния этих опе­ра­ций необ­хо­ди­мы три ячей­ки с пра­вом досту­па для контр­аген­та (про­ти­во­по­лож­ной сто­ро­ны сдел­ки) после под­пи­са­ния дого­во­ра:

• одну ячей­ку арен­ду­ет верх­ний поку­па­тель (контр­агент поку­па­те­ля-про­дав­ца), поме­ща­ю­щий в ней свои сред­ства;
• две ячей­ки арен­ду­ет поку­па­тель-про­да­вец для рас­че­та с соб­ствен­ни­ка­ми обе­их квар­тир.

Для замет­ки: При под­пи­са­нии дого­во­ров мены (подо­бие аль­тер­на­тив­ной сдел­ки) сто­ро­нам, совер­ша­ю­щим обмен, доста­точ­но иметь одну ячей­ку, куда раз­ме­ща­ет­ся допла­та (раз­ни­ца меж­ду сто­и­мо­стью объ­ек­тов, под­ле­жа­щих обме­ну.

Преимущество альтернативных продаж

• Когда про­да­жа квар­ти­ры ведёт­ся с аль­тер­на­ти­вой одно­мо­мент­ной покуп­ки жилья у дру­гой сто­ро­ны, это под­стра­хо­вы­ва­ет про­дав­ца от рис­ка про­сад­ки, то есть воз­ник­но­ве­ния такой ситу­а­ции, когда денег, выру­чен­ных от про­да­жи, не хва­та­ет для покуп­ки ново­го объ­ек­та. Такая ситу­а­ция часто воз­ни­ка­ет:
  • при пло­хом зна­нии цен на рын­ке недви­жи­мо­сти;
  • слиш­ком дол­гом поис­ке вари­ан­та, в тече­ние кото­ро­го про­ис­хо­дит подо­ро­жа­ние цены в резуль­та­те инфля­ции.
• Аль­тер­на­тив­ная про­да­жа даёт воз­мож­ность раз­де­ла общей соб­ствен­но­сти путём после­ду­ю­щей покуп­ки несколь­ких квар­тир. Сде­лать это при помо­щи про­сто­го обме­на крайне слож­но.
• Дого­вор­ные сдел­ки тако­го рода поз­во­ля­ют решить про­бле­мы сра­зу для несколь­ких сто­рон.

Одна­ко у аль­тер­на­тив­ных сде­лок есть свои рис­ки.

Риск альтернативных сделок

Несмот­ря на риэл­тор­скую помощь в поис­ке, про­вер­ке недви­жи­мо­сти, под­го­тов­ке доку­мен­тов для куп­ли-про­да­жи, аль­тер­на­тив­ные сдел­ки часто тор­мо­зят­ся. При­чи­ной чаще все­го явля­ют­ся:

• несо­гла­со­ван­ность дей­ствий участ­ни­ков цепи (преды­ду­щее зве­но уже про­да­ло своё жильё, а после­ду­ю­щее ещё не гото­во, или наобо­рот);
• отказ от сдел­ки на каком-то эта­пе;
• задерж­ка с выпис­кой и пере­се­ле­ни­ем соб­ствен­ни­ков и поль­зо­ва­те­лей квар­тир;
• повы­шен­ные запро­сы в плане цены (неред­ко сдель­щи­ки меня­ют дого­вор­ную цену, так как нахо­дит­ся кто-то, кто готов пред­ло­жить более выгод­ные усло­вия, и таким обра­зом аль­тер­на­тив­ные сдел­ки могут пре­вра­тить­ся в сво­е­го рода аук­ци­о­ны);
• юри­ди­че­ское несо­вер­шен­ство одной из сде­лок (напри­мер, обна­ру­жи­ва­ют­ся новые соб­ствен­ни­ки уже про­дан­ной квар­ти­ры).

Послед­нее, к сожа­ле­нию, воз­мож­но и в том слу­чае, если сдел­ку кури­ру­ют риэл­то­ры, так как и они не застра­хо­ва­ны от оши­бок.

Особенности регистрации

Допол­ни­тель­ный риск даёт необ­хо­ди­мость реги­стра­ции всех сде­лок не в одном дого­вор­ном доку­мен­те, а каж­дой в отдель­но­сти: каж­дая опе­ра­ция в аль­тер­на­тив­ной цепоч­ке юри­ди­че­ски само­сто­я­тель­на и не вле­чет по зако­ну обя­за­тель­ное заклю­че­ние дого­во­ра в любом из зве­ньев, как толь­ко это про­изо­шло в преды­ду­щем.

То есть неред­ко быва­ет так: одна из сто­рон про­да­ёт свою квар­ти­ру и реги­стри­ру­ет сдел­ку, а в ниж­нем звене кто-то отка­зы­ва­ет­ся это сде­лать, несмот­ря на уст­ную дого­во­рён­ность, и вся цепь рвёт­ся. Стра­да­ют при этом про­дав­цы-поку­па­те­ли про­ме­жу­точ­ных зве­ньев и верх­ний поку­па­тель: они оста­ют­ся без жела­е­мых квар­тир и риску­ют поте­рять часть денег во вре­мя поис­ков дру­гих вари­ан­тов (най­ден­ное жильё может ока­зать­ся более доро­гим, опять пона­до­бят­ся рас­хо­ды на риэл­то­ров и т.д).

Как избежать риски при заключении взаимосвязанных сделок

• Ещё на пред­ва­ри­тель­ном эта­пе всем сто­ро­нам нуж­но обго­во­рить в отдель­но­сти каж­дую деталь сде­лок и дого­во­рить­ся о вре­ме­ни про­ве­де­ния опе­ра­ций с тем, что­бы опе­ра­ция преды­ду­ще­го зве­на опе­ре­жа­ла по вре­ме­ни сдел­ку после­ду­ю­ще­го эта­па.
• Так­же необ­хо­ди­мо нанять еди­но­го испол­ни­те­ля, кури­ру­ю­ще­го заклю­че­ние всех сде­лок в цепоч­ке, то есть один риэл­тор будет вести все сдел­ки и дер­жать всю ситу­а­цию под кон­тро­лем.
• Заклю­че­ние дого­во­ров куп­ли-про­да­жи у одно­го нота­ри­уса может под­стра­хо­вать от преж­де­вре­мен­но­го заклю­че­ния дого­во­ра, если вдруг не сра­бо­та­ло преды­ду­щее зве­но.
• На сай­те Росре­ест­ра мож­но отсле­жи­вать ход реги­стра­ции, что даёт воз­мож­ность уви­деть, что один из соб­ствен­ни­ков про­да­ва­е­мо­го или поку­па­е­мо­го жилья не про­вел реги­стра­цию сдел­ки в уста­нов­лен­ное вре­мя, и при­оста­но­вить даль­ней­шие сдел­ки, пре­ду­пре­див всех участ­ни­ков.
• Поми­мо это­го, все участ­ни­ки аль­тер­на­тив­ной цепоч­ки могут заклю­чить доб­ро­воль­ный дого­вор, заве­рив его у нота­ри­уса, суть кото­ро­го тако­ва: если какая-то сдел­ка сры­ва­ет­ся, вос­ста­нав­ли­ва­ет­ся ста­тус-кво, то есть пред­ше­ству­ю­щие сдел­ки анну­ли­ру­ют­ся, а сто­ро­нам воз­вра­ща­ют­ся упла­чен­ные день­ги.

Налогообложение в альтернативных сделках

С пози­ции нало­го­во­го кодек­са аль­тер­на­тив­ные сдел­ки рас­смат­ри­ва­ют­ся как сово­куп­ность обыч­ных сде­лок, на кото­рые рас­про­стра­ня­ют­ся обыч­ные пра­ви­ла нало­го­об­ло­же­ния и нало­го­во­го выче­та.

• Все про­да­жи обла­га­ют­ся нало­га­ми, за исклю­че­ни­ем слу­ча­ев, ука­зан­ных в дан­ной ста­тье.
• При покуп­ке же воз­мо­жен нало­го­вый вычет.
• Для про­дав­ца-поку­па­те­ля НДФЛ при про­да­же может ком­пен­си­ро­вать­ся нало­го­вым выче­том, и в резуль­та­те нало­го­вые выпла­ты могут рав­нять­ся нулю.

Заклю­че­ние

Аль­тер­на­тив­ная про­да­жа квар­ти­ры, несмот­ря на слож­ные замыс­ло­ва­тые пере­пле­те­ния сде­лок, может помочь осу­ще­ствить заду­ман­ное в пол­ной мере. Это насто­я­щий выход для тех, кто меч­та­ет разъ­е­хать­ся и поде­лить общую жил­пло­щадь. Но при несо­гла­со­ван­но­сти дей­ствий сто­рон, невы­пол­не­нии ими сво­их обя­за­тельств, вся цепоч­ка может раз­ру­шить­ся и при­ве­сти к непред­ви­ден­ным поте­рям. Поэто­му аль­тер­на­ти­ва при про­да­же квар­ти­ры долж­на быть осмыс­лен­ной и застра­хо­ван­ной от рис­ка её участ­ни­ка­ми со всех сто­рон.

Что такое альтернативная сделка при купле-продаже квартиры

Как происходит альтернативная сделка, чем отличается от прямой купли-продажи, какие риски, почему важно участие риэлтора в альтернативной сделке

Большинство сделок с жилой недвижимостью в России носят именно альтернативный характер, поскольку покупке одной квартиры предшествует продажа другого жилья. Пакеты документов по каждой квартире и личности покупателей-продавцов, занятых в альтернативной сделке, зачастую требуют детальной проверки и постоянного контроля специалистов риэлт-компаний.

При альтернативном формате купли-продажи могут возникнуть различные ситуации, вызывающие разрыв «цепочки» по сделке. Это оборачивается сложностями для ее участников, уже выполнивших свои обязательства. Чем больше жилых объектов занято в такой сделке – тем больше участвующих в ней собственников, больше договоров. И тем более сложна сама сделка.

Определения вариантов продажи квартир

Прямая (свободная) продажа жилья – сделка двух сторон, а именно продавца (в т.ч. нескольких продавцов, если собственников несколько) и покупателя.

Альтернативная продажа жилья – сделка по первой квартире между ее собственником-продавцом и покупателем, а также по второй квартире при участии правообладателя-продавца и покупателя, ранее бывшего продавцом первой квартиры. Также эту сделку называют обменом (разменом) квартир. Заметим, что действительный обмен квартирами между собственниками из-за неравнозначности жилплощади происходит редко.

Цепочка сделок включает в себя несколько альтернатив, из которых наиболее частыми являются два варианта:

• размен продавцом своей недвижимости на несколько квартир меньшего метража;
• продажа продавцом квартиры и покупка новой, продавец которой в свою очередь приобретает другую квартиру.

Принцип альтернативной сделки с недвижимостью заключается в ее продаже и одновременной покупке другой квартиры. Такой формат купли-продажи жилья ведется цепочкой из нескольких покупателей-продавцов с поочередной регистрацией перехода права по участвующим объектам.

В чем сложности альтернативной сделки

Рассмотрим пример: покупатель приобретает «трешку» и вносит сумму оплаты, запускающую цепочку по квартирам меньшей площади с остальными участниками альтернативной сделки. «Трешка» разъезжается на две «однушки». Но тут продавец одной из квартир проявляет недовольство документами и требует изменения условий сделки. У остальных участников есть два варианта: принять новые условия, если нет вреда их интересам; отказаться от исполнения требований, если те невыгодны.

Если складывается «отказная» ситуация, нужно оценить положение сделки – согласен ли покупатель «трешки» приобрести одну квартиру, а на поиск второй отвести дополнительное время? Отсюда следуют два варианта:

1. Покупатель согласен, что позволяет вывести из сделки саботирующего продавца «однушки»;
2. Покупатель отказывается, тогда обсуждаются изменившиеся характеристики (если они изменены собственником «трешки») по необходимым «однушкам», затем их поиск продолжается.

Процесс альтернативной сделки проходит сложнее, чем по прямой купле-продаже. Денежные средства никогда не передаются нарочно, только зачислением на банковский счет собственника альтернативного жилья.

Если подобрана более дешевая квартира (либо квартиры), то освободившиеся деньги по альтернативной сделке продажи собственник (и продавец) первой квартиры в цепочке получает на руки. Если же стоимость квартир при таком обмене оказывается выше и средств от продажи альтернативной квартиры не хватает – первый продавец должен произвести доплату.

Альтернативная сделка купли-продажи требует детальной проработки требований и пожеланий участников, безупречного юридического сопровождения. Поэтому крайне важно подключить к ней опытных агентов по недвижимости, способных проработать договоренности сторон и утвердить их в авансовом соглашении.

Процесс переговоров, документальное оформление каждой последовательной сделки – лишняя стрессовая обстановка для продавцов и покупателей из состава цепочки. Лишь риэлтор-профи разрешит конфликты и поэтапно, без осложнений проведет каждую сделку!

Возможные риски альтернативной сделки

Прежде всего – несогласованность действий ее участников. Часть занятых в сделке продавцов может проявить медлительность, что иногда оборачивается ее полным расторжением.

Риски на этапе регистрации. Какая-либо сторона внезапно требует изменений по условиям сделки, либо оказывается под воздействием обстоятельств, затормаживающих процесс. В первом случае это требование повысить цену или полный отказ продажи. Во втором – выявление частичной регистрации квартиры, получение приостановки регистрации перехода права или ее отказ.

Риски при расчетах. Опасен вариант с закладкой денежной суммы в ячейку на условиях доступа только участников альтернативной сделки с зарегистрированным правом собственности.

Риски детских долей. При наличии среди собственников квартиры ребенка, его доля требует обязательного выделения в приобретенной квартире. Но если сделка, при которой приобретается новая доля ребенка в жилье, будет признана недействительной? Тогда госорганы опеки и попечительства истребуют расторжения предыдущей сделки продажи, что ударит по интересам первого покупателя. Важно отследить, полностью ли соблюдены права ребенка по доле в новой квартире, т.е. необходимо проверить не только приобретаемую квартиру, но и всю участвующую в альтернативной сделке недвижимость.

Риски прав третьих лиц. К примеру, у жильца приобретаемой квартиры имеется право пожизненного проживания. Значит и в следующем приобретенном жилье его право должно быть сохранено, это требуется проконтролировать и обеспечить.

Риски ипотечной квартиры. Вопреки популярному мнению банки и страховщики проводят лишь поверхностную проверку жилой недвижимости – их интересует комплектность и законодательное соответствие документов, не более. Из-за этого квартиры требуется проверять либо самому, либо привлекая риэлторов. И, кстати, без разрешения банка, в залоге которого состоит ипотечная квартира, ее приобретение невозможно.

Риски участия материнского капитала. По условиям этой госсубсии обязательно наделение долями супруга и детей. Поэтому продажа или приобретение жилья, ранее купленного с маткапиталом, требует нотариального оформления обязательства о предоставлении другого жилья детям.

Риски утраты приобретенной недвижимости. Их причина – плохо исполненная юридическая проверка квартиры.

Чем больше собственников, покупателей и продавцов занято в альтернативной сделке, тем сложнее и хлопотнее ее процесс. Провести такую сделку лишь силами участников реально трудно.

Обратитесь к опытным специалистам агентств недвижимости. Лишь тогда альтернативная сделка пройдет безопасно для ее участников!