Расчет возмещения коммунальных услуг арендатором образец

Расчёт затрат по договору о возмещении коммунальных услуг

Приложение 3
к Договору №________
от «____ »_________201_г.

Расчет оплаты за услуги

Открытое акционерное общество «______________________» (сокращенное наименование — ОАО «__________»), именуемое в дальнейшем «Исполнитель» в лице Генерального директора _______________, действующего на основании Устава, с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «____________________________________» (сокращенное наименование — ООО «___________»), именуемое в дальнейшем «Потребитель», в лице генерального директора _______________, действующего на основании Устава, с другой стороны, а вместе именуемые Стороны, согласовали настоящий расчет оплаты по следующим позициям:

№ Наименование затрат Сумма (руб.) в месяц

1 Содержание обслуживающего персонала, в том числе:

Дворники (1/5 от з/п в мес.)
Работники электроподстанции
Работники службы главного механика

2 Коммунальные платежи, в том числе:

2.1 Электроэнергия от суммы платежного требования:
В зимний период (сентябрь — февраль) – 22,85% в месяц
В летний период (март – август) – 17,1% в месяц

2.2 Тепловая энергия – 15,19% от суммы платежного требования

2.3 Водоснабжение и канализация – 100 кубов в месяц

2.4 Сброс сточных вод – 15,16% от суммы платежного требования

3 Техническая эксплуатация, профилактическое обслуживание сооружений, инженерного оборудования и технологических коммуникаций, уборка и благоустройство внутреннего двора, вывоз мусора. (15,19%)

4. Прочие прямые затраты, в том числе:

Налог в бюджет за загрязнение окружающей среды (15,19%)

Стоимость услуг, без учета суммы возмещения по коммунальным платежам составляет _________ (_________________________________ тысяч) рублей __ копеек, в том числе НДС __________ (_____________ тысяч) рублей __ копеек.

Генеральный директор Генеральный директор

ОАО « ___________» ООО « ___________»

_____________ / __________/ ______________ / ______________/

Как оформить расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество

По общему правилу обязанность по содержанию арендованного имущества лежит на арендаторе, если иное не предусмотрено договором аренды. То есть именно арендатор должен нести коммунальные расходы по объекту, полученному в аренду. Это следует из пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ.

Перечень коммунальных услуг

К коммунальным расходам относится, в частности, оплата услуг:

электроснабжения;

снабжения тепловой энергией (для отопления и горячей водой);

водоснабжения и канализации;

газоснабжения.

Подробный перечень коммунальных ресурсов приведен в Правилах, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354.

Абонент коммунальных услуг

Арендованное имущество является собственностью арендодателя. То есть именно он выступает абонентом коммунальных услуг. Такой вывод позволяют сделать положения статьи 608, пункта 2 статьи 539 и статьи 548 Гражданского кодекса РФ.

В то же время в отношении подачи электроэнергии законодательство не запрещает энергоснабжающей организации поставлять энергию не только абоненту (арендодателю), но и другим организациям, зависимым от него (например, арендаторам). То есть абонент (арендодатель) с согласия энергоснабжающей организации вправе передавать энергию, принятую им через присоединенную сеть, субабоненту (арендатору). А субабонент (арендатор) должен иметь возможность получать энергию посредством специального оборудования, а также подключаться к энергосетям абонента (арендодателя).

Такой порядок следует из статьи 545 Гражданского кодекса РФ. В общем случае он распространяется и на отношения, связанные со снабжением иными коммунальными услугами (тепловой энергией, газом, водой и т. д.) (ст. 548 ГК РФ).

Никаких других требований, кроме указанных выше, Гражданский кодекс РФ не устанавливает. Это позволяет арендатору выбирать между различными способами оформления отношений по получению коммунальных услуг и их последующей оплате.

Способы расчетов

Расчеты по коммунальным услугам могут быть организованы следующими способами:

арендатор оплачивает арендодателю коммунальные услуги в составе арендной платы;

арендатор отдельным платежом (по отдельному счету) компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг;

арендатор заключает с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг;

арендатор напрямую заключает с коммунальными службами договор на поставку электроэнергии. В отношении услуг по оплате водоснабжения такой вариант расчетов неприменим.

Оплата услуг в составе арендной платы

В данном случае стоимость потребленных коммунальных услуг арендатор компенсирует арендодателю в составе арендной платы. Возможность применения данного варианта вытекает из норм законодательства, регулирующих арендные отношения.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендатор должен нести расходы на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором. При этом за арендатором не закреплена обязанность оплачивать коммунальные услуги непосредственно их поставщикам. В данной ситуации арендодатель, который является абонентом по договору с коммунальными службами, вправе разрешить арендатору (субабоненту) пользоваться своими сетями. За это арендатор должен компенсировать арендодателю не только арендную плату, но и стоимость потребляемых им коммунальных услуг.

Указанное соглашение между арендодателем и арендатором является способом формирования стоимости аренды и не может быть квалифицировано как отдельный договор (см., например, п. 22 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Включить сумму компенсации коммунальных услуг в состав арендной платы можно двумя способами:

сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг отдельно в договоре не выделяется;

сумма арендной платы в договоре складывается из двух частей: фиксированный платеж (собственно плата за аренду) и переменный платеж (расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде).

Использование первого способа в некоторых случаях может быть невыгодно. Дело в том, что фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Такие изменения могут происходить несколько раз в течение года. Однако учесть их в договоре и, соответственно, скорректировать размер арендной платы в общем случае стороны могут только раз в году (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Кроме того, величина оплаты некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а предугадать заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, получается не всегда. Таким образом, может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.

При использовании второго способа переменная часть, то есть стоимость коммунальных услуг, может изменяться каждый месяц в зависимости от изменения тарифов или величины потребляемых услуг. При этом положения пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ о недопустимости пересмотра арендной платы чаще одного раза в год не нарушаются. Неизменным должно быть условие о сумме арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, а не размер (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Общая сумма коммунальных услуг и поставок энергии определяется по фактическому потреблению на основании счетов, выставленных поставщиками. Доля расходов компенсируемых арендатором по договору аренды (переменная часть арендной платы), может определяться следующими способами:

по доле занимаемых арендатором площадей помещений;

по показаниям отдельных счетчиков;

исходя из мощности используемого арендатором оборудования и времени его работы.

Методику расчетов закрепите в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

При включении компенсации коммунальных расходов в состав арендных платежей отдельно первичные документы на коммунальные платежи не оформляются. Арендодателю достаточно оформить документы по аренде и приложить копии документов коммунальных служб (счета, расчеты), если такое условие предусмотрено договором аренды.

Компенсация услуг отдельным платежом

В данном случае стоимость потребленных коммунальных услуг арендатор компенсирует арендодателю отдельно от арендных платежей. То есть по двум счетам: на оплату аренды и на возмещение коммунальных платежей.

Как правило, условие о компенсации коммунальных платежей устанавливается непосредственно в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Но можно оформить и отдельное соглашение, например, договор о возмещении затрат по оплате коммунальных платежей (ст. 420, 421, 779 ГК РФ).

При этом данное соглашение нельзя квалифицировать как договор поставки коммунальных услуг (электроэнергии, тепловой энергии и др.), поскольку арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг (например, энергоснабжающей организацией).

Такой вывод позволяет сделать пункт 22 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66. Подтверждает его и более поздняя арбитражная практика (см., например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 15 февраля 2008 г. № А29-493/2007 и Северо-Западного округа от 21 сентября 2007 г. № А56-39141/2006).

Общая стоимость коммунальных услуг и поставок энергии определяется по фактическому потреблению на основании счетов, выставленных поставщиками. Доля расходов арендатора, компенсируемая им по договору аренды, может определяться следующими способами:

по доле занимаемых арендатором площадей помещений;

по показаниям отдельных счетчиков;

исходя из мощности используемого арендатором оборудования и времени его работы.

Методику расчетов закрепите в договоре аренды или отдельном соглашении (п. 1 ст. 615, ст. 420, 421, 779 ГК РФ).

При компенсации арендатором коммунальных расходов отдельным платежом арендодатель должен выставить арендатору счет для оплаты. Форма такого документа законодательно не установлена, поэтому составьте его в произвольном виде (на основании счета коммунальных служб, расчета). Для того чтобы счет на оплату был признан первичным документом, он должен содержать обязательные реквизиты, предусмотренные пунктом 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.

Ситуация: может ли арендатор заключить с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг ?

Но посреднический договор должен быть заключен раньше, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг (письмо Минфина России от 14 апреля 2011 г. № 03-11-06/2/55).

Подтверждает такой вывод и Президиум ВАС РФ. В пункте 6 информационного письма от 17 ноября 2004 г. № 85 Президиум ВАС РФ отметил, что «сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента». Этот вывод в отношении договора комиссии можно применить по аналогии и к иным посредническим договорам (например, агентскому договору) (ст. 1011 ГК РФ). Если посреднический договор заключен позже, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг, есть риск, что посредническая сделка будет признана судом ничтожной (ст. 166, 168 ГК РФ).

Посреднический договор могут признать недействительным и в том случае, если поставщик коммунальных услуг не давал согласия на передачу своих услуг арендатору. Передавать коммунальные услуги третьим лицам без согласия самого поставщика гражданское законодательство запрещает (ст. 545, 548 ГК РФ).

Если посреднический договор заключен, то последствия данной сделки для целей налогообложения будут оценены в соответствии с нормами Налогового кодекса РФ (письмо ФНС России от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/86 (согласовано с Минфином России)).

Ситуация: может ли арендатор напрямую заключить договор с коммунальными службами на поставку коммунальных услуг (электроэнергии, тепловой энергии, воды, газа и т. д.) ?

Да, может, но только на услуги электроснабжения и с согласия арендодателя.

В отношении поставки электроэнергии арендатор вправе заключить отдельный договор с энергоснабжающими организациями. Дело в том, что субабонент (арендатор), получивший доступ к электросети (теплосети) абонента (арендодателя), способен потреблять энергию самостоятельно. Это в свою очередь позволяет ему заключить соглашение об оплате потребляемой энергии по отдельному договору. Тогда он сам может вести необходимые расчеты за коммунальные услуги, минуя арендодателя. Это следует из норм статьи 539 Гражданского кодекса РФ.

Арбитражная практика по данному вопросу неоднозначна. Ряд арбитражных судов признает законность подобных действий субабонента, объясняя это так. Для соглашения между арендатором-субабонентом и энергоснабжающей организацией неважно, через какие именно сети – собственные или принадлежащие другим лицам – арендатор-субабонент потребляет электроэнергию (тепловую энергию). Подобные выводы приведены, например, в постановлениях ФАС Центрального округа от 13 ноября 2002 г. № А35-1883/02С9 и Северо-Западного округа от 29 августа 2003 г. № А05-9978/02-263/24.

В то же время согласно нормам Гражданского кодекса РФ именно с абонентом, владеющим энергопринимающими устройствами, у субабонента связано право на получение и потребление энергии. Все договоренности между арендатором-субабонентом и поставщиками энергии носят вторичный характер по сравнению с договоренностями арендодателя-абонента с ними. Следовательно, прежде чем арендатору заключать отдельное субабонентское соглашение с коммунальными службами, нужно получить согласие арендодателя на такой способ взаиморасчетов. Об этом говорится в постановлениях ФАС Поволжского округа от 31 октября 2002 г. № А12-1988/2002-18 и Центрального округа от 21 января 2003 г. № А36-138/8-02.

По Гражданскому кодексу РФ данный порядок действует и в отношении других видов коммунальных услуг, если специальными правилами для них не установлено другого (п. 2 ст. 548 ГК РФ).

Так, к услугам по оплате водоснабжения такой вариант расчетов не применим. Дело в том, что правилами пользования системами коммунального водоснабжения канализации установлено, что абонентами указанных услуг могут быть только собственники помещений (п. 1 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1999 г. № 167, п. 2 ст. 548 ГК РФ). Поэтому самостоятельно заключить такой договор арендатор не имеет возможности.

Таким образом, способ оплаты арендатором коммунальных расходов непосредственно коммунальным службам может иметь место, но не по всем видам потребляемых услуг. В связи с этим данный способ нельзя отнести к оптимальному варианту расчета за коммунальные услуги по арендованному имуществу.

О том, как отразить в бухучете расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество, см.:

Расчеты с арендаторами по коммунальным услугам

Некоторые автономные учреждения сдают в аренду свободное имущество, чаще всего объекты недвижимости. Арендаторы при эксплуатации этого имущества пользуются электричеством, водой, отоплением и др. Как документально оформляются взаимоотношения между автономными учреждениями и арендаторами по предоставлению этих услуг? Как происходят расчеты между ними? Являются ли объектом обложения НДС поступления от арендаторов в виде возмещения коммунальных расходов? Нужно ли их учитывать при расчете налога на прибыль? Как в бухгалтерском учете отразить начисление и поступление доходов в виде возмещаемых коммунальных платежей?

Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в данной статье.

Правомерность сдачи имущества в аренду

Этим законом также установлено, что автономное учреждение без согласия учредителя не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним учредителем или приобретенным автономным учреждением за счет средств, выделенных ему учредителем на приобретение этого имущества. Остальным имуществом, в том числе недвижимым, автономное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно.

Принимая решение о сдаче имущества в аренду, необходимо учитывать вышеуказанные требования и, как того требует закон, при сдаче в аренду имущества, в отношении которого нужно получить согласие собственника, – заручиться им.

Автономное учреждение вправе осуществлять деятельность по сдаче имущества в аренду согласно п. 7 ст. 4 Федерального закона № 174-ФЗ при условии соблюдения им следующих условий:

такая деятельность служит достижению целей, ради которых оно создано, и соответствует этим целям;
такая деятельность указана в его учредительных документах (уставе).

Однако государственные или муниципальные автономные учреждения, образующие социальную инфраструктуру для детей, при сдаче в аренду закрепленные за ней объекты собственности должны учитывать, что перед заключением договора об аренде они должны произвести оценку последствий его заключения для обеспечения жизнедеятельности, образования, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской помощи, профилактики заболеваний у детей, их социальной защиты и социального обслуживания (п. 4 ст. 13 Федерального закона №124-ФЗ).

Сдача помещений в аренду такими учреждениями может осуществляться только после получения положительного решения федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления по оценке последствий такого решения для обеспечения жизнедеятельности, образования, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской помощи, профилактики заболеваний у детей, их социальной защиты и социального обслуживания (п. 2 ст. 13 Федерального закона № 124-ФЗ).

Автономное учреждение, соблюдая все вышеуказанные требования, вправе сдавать имущество в аренду.

Оформление взаимоотношений с арендаторами по возмещению коммунальных расходов

Пунктом 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» подтверждается эта позиция: возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Следовательно, взаимоотношения между арендатором и автономным учреждением по оплате коммунальных услуг строятся на основании заключаемого между ними отдельного договора.

В договоре на возмещение расходов по оплате коммунальных услуг нужно указать, какие конкретно услуги должны быть оказаны, порядок оплаты арендатором предоставленных ему коммунальных услуг, размер возмещения расходов или метод его определения.

Например, расчет возмещения расходов может производиться на основании показаний приборов учета расхода энергоносителей пропорционально занимаемым арендатором площадям либо другим способом.

Распоряжение полученными от арендаторов средствами

Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона № 174-ФЗ при сдаче в аренду с согласия учредителя недвижимого имущества или особо ценного движимого имущества, закрепленного за автономным учреждением учредителем или приобретенного им за счет средств, выделенных ему учредителем на приобретение такого имущества, финансовое обеспечение содержания такого имущества учредителем не осуществляется.

Следовательно, автономное учреждение при сдаче в аренду такого имущества должно содержать его за счет собственных средств. Плата, поступающая от арендаторов за предоставленные коммунальные услуги, является возмещением произведенных автономным учреждением расходов.

Налогообложение

Исходя из мнения финансового и налогового ведомств операции по передаче арендодателем арендатору энергоносителей не относятся к операциям по реализации товаров (работ, услуг) для целей исчисления НДС, так как арендодатель не может выступать их поставщиком, поскольку сам является покупателем (абонентом). Поэтому в данном случае объект обложения НДС у арендодателя отсутствует (письма Минфина РФ от 31.12.2008 № 03-07-11/392, от 26.12.2008 № 03-07-05/51, ФНС РФ от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@, УФНС по г. Москве от 08.06.2009 № 16-15/58069, от 21.05.2008 № 19-11/48675).

С этим мнением согласны и арбитражные суды (постановления ФАС СЗО от 21.07.2009 № А56-48203/2007, ФАС ПО от 04.03.2008 № А65-8421/2007-СА1-37). ВАС в Определении от 19.02.2007 № 560/07 заключил, что арендодатель только осуществляет функции по сбору коммунальных платежей от арендатора и перечислению их организациям, оказывающим коммунальные услуги. Кроме того, в счетах-фактурах, выставленных арендодателю, в тарифы на коммунальные услуги уже включен НДС, который арендодатель уплатил коммунальным организациям, поэтому начисление НДС на стоимость услуг, уже включающих налог, противоречит налоговому законодательству.

Из Определения ВАС РФ от 29.01.2008 № 18186/07, Постановления ФАС ЗСО от 28.01.2009 № Ф04-7965/2008(20062-А46-25) следует, что если нет реализации услуг (арендодатель не оказывает коммунальные услуги), то выставлять арендатору счет-фактуру на сумму потребляемых им коммунальных услуг арендодатель не должен.

Арендодатель также не вправе и перевыставлять счета-фактуры арендатору, поскольку в данном случае не является посредником между арендатором и поставщиком услуг, следовательно, на него не распространяются положения пп. «а» п. 7, п. 11 Правил ведения журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур, п. 11 Правил ведения книги покупок, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137.

Таким образом, автономное учреждение – арендодатель не должно выставлять арендатору счет-фактуру.

Относительно налогового вычета «входного» НДС, предъявленного арендодателю поставщиками коммунальных услуг, позиция чиновников следующая:

«входной» НДС, предъявленный арендодателю поставщиками энергоресурсов, принимается к вычету только в части, приходящейся на его долю потребленных услуг;
«входной» НДС, приходящийся на долю услуг, потребленную арендатором, арендодатель включает в стоимость этих услуг;
к возмещению арендатору предъявляется стоимость коммунальных услуг с учетом «входного» НДС.

Такая позиция основана на следующих доводах.

Как было сказано выше, передача арендаторам энергоносителей не облагается НДС, следовательно, сумма «входного» налога, предъявленная поставщиками энергоносителей в части услуг, потребляемых арендатором, у арендодателя вычету не подлежит.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ арендодатель должен эту сумму налога включить в стоимость коммунальных услуг, которые потребляет арендатор (письма Минфина РФ от 03.03.2006 № 03-04-15/52, УФНС по г. Москве от 21.05.2008 № 19-11/48675, от 16.07.2007 № 19-11/067415). Такую же позицию занимают некоторые арбитражные суды (Постановление ФАС СЗО от 12.09.2006 № А52-353/2006/2).

В соответствии с п. 13 Правил ведения книги покупок регистрация в книге покупок счетов-фактур, предъявленных арендодателю поставщиками услуг, производится без учета сумм налога по коммунальным платежам, потребленным арендатором.

Следовательно, автономное учреждение – арендодатель вправе принять НДС к вычету по предоставленным поставщиками энергоносителям без учета сумм налога по коммунальным платежам, потребленным арендатором.

Налог на прибыль. Деятельность автономного учреждения по сдаче в аренду имущества не является основной. Поэтому выясним, учитывается ли возмещение расходов автономного учреждения по коммунальным услугам в составе внереализационных доходов, перечень которых приведен в ст. 250 НК РФ.

Такой вид дохода, как возмещение арендатором стоимости потребленных коммунальных услуг, в этом перечне не поименован. Однако в ст. 251 НК РФ содержится перечень доходов, не учитываемых при расчете налоговой базы по налогу на прибыль. Суммы, полученные от арендаторов в качестве возмещения расходов по коммунальным услугам, в этой статье не указаны.

На основании вышеперечисленного сумму возмещения расходов по коммунальным платежам нужно учитывать в составе внереализационных доходов (письма Минфина РФ от 27.08.2012 № 03-03-06/4/88, от 20.12.2012 № 03-03-06/4/117).

Таким образом, если арендатор помимо арендной платы возмещает автономному учреждению расходы по коммунальным услугам, то у последнего возникает внереализационный доход, но при этом в составе расходов он вправе учесть суммы, которые перечислены поставщикам, оказывающим коммунальные услуги, в том числе и за помещения, сданные в аренду.

Бухгалтерский учет

В то же время расчеты по принятым автономным учреждением обязательствам за оказанные коммунальные услуги в рамках заключенных договоров с их поставщиками отражаются на счете 0 302 23 000 «Расчеты по коммунальным услугам (п. 135 Инструкции № 183н).

Расходы по коммунальным услугам могут относиться к прямым (как при сдаче имущества в аренду) или к накладным, которые подлежат распределению между видами деятельности, способом, утвержденным учетной политикой. При возмещении арендаторами расходов по коммунальным услугам их сумма, как было указано выше, определяется условиями договора или установленным методом ее определения.

Рассмотрим порядок отражения в бухгалтерском учете операций по возмещению арендаторами расходов по коммунальным услугам.

Автономное учреждение временно сдает свободное здание арендатору. Условиями договора о возмещении расходов по коммунальным платежам установлено, что сумма их возмещения будет определяться по показаниям приборов учета. Поставщиками предъявлены документы на оплату предоставленных автономному учреждению за месяц энергоносителей на сумму 40 000 руб. Затраты по коммунальным услугам учитываются в составе накладных расходов. Учреждение не осуществляет других видов приносящей доход деятельности. Поскольку плата за коммунальные услуги не была произведена арендатором (соответственно, средств от указанной деятельности на счете не было), оплата поставщикам осуществлена за счет средств субсидии на выполнение госзадания с последующим их возмещением за счет средств от деятельности по сдаче имущества в аренду. Арендатору был выставлен счет на возмещение расходов по показаниям приборов учета на сумму 10 000 руб. Эта сумма поступила на лицевой счет учреждения, открытого в ОФК.

Возмещение коммунальных услуг арендатором помещений в административном здании

Уважаемые господа! Мы являемся арендодателем помещений административного здания, находящегося в нашей собственности. Большую половину помещений арендует организация, которая ежемесячно вносит арендную плату, при этом возмещение коммунальных услуг происходит по отдельному договору, который мы хотим пересмотреть. В настоящее время организация платит 50% фактически своего же потребления коммунальных ресурсов (отопление, ГВС и ХВС). Вопрос 1. Существуют ли нормативные акты с утвержденной методикой или формулами расчета, которые обязывают или рекомендуют производить расчеты с арендаторами за поставленные коммунальные услуги в соответствии с ними. Или нас ничего не ограничивает и все зависит от того как договоримся? Я нашла только Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 13.07.2019) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»), но оно касается отношений только собственников МКД. А как быть в случае с административным зданием? Вопрос 2. В настоящее время компенсация за отопление, ГВС и ХВС производится пропорционально площади помещений, занимаемых арендатором в здании, т.е. коэффициент рассчитывается как отношение ПЛОЩАДИ АРЕНДУЕМЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ко ВСЕЙ ПЛОЩАДИ ЗДАНИЯ, включая подвальный и технический этажи. Можно ли коэффициент рассчитывать как отношение полезных площадей, т.е. ПОЛЕЗНАЯ ПЛОЩАДЬ АРЕНДУЕМЫХ ПОМЕЩЕНИЙ К ПОЛЕЗНОЙ ПЛОЩАДИ, ЗАНИМАЕМОЙ НАШИМИ ПОДРАЗДЕЛЕНИЯМИ. Нужно правильно обосновать правильность применение «Полезной площади», потому что будет много возражений с их стороны. Благодарю.

Ответы юристов ( 4 )

9,4 рейтинг
529 отзывов эксперт

Добрый день, Алла!

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

Следовательно, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Данный вывод изложен в Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»

Так, согласно ст. 249 ГК РФ

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора по своевременному внесению арендной платы за пользование имуществом.

То есть порядок внесения платы за коммунальные ресурсы должен определяться в договоре аренды, как и порядок ее расчета.

По общим положениям статей 539, 548 ГК РФ собственник здания, либо ответственное лицо, определено общим собранием, заключает договор поставки ресурсов. Требование — наличие приборов учета.

Так как к положения о нежилых зданиях применяются положения сходные с жилищными, то рекомендую Вам провести общее собрание собственников здания в котором предусмотреть порядок внесения платы.

Никакой «методики» расчета потребления ресурсов здесь нет. Фактически вы правомочны применить по собранию любой коэффициент распределения платы за потребленные ресурсы.

Если у Вас остались дополнительные вопросы — Вы можете задать их в чат ко мне или любому иному юристу сайта.

7,6 рейтинг
114 отзывов

Добрый вечер, Алла!

Существуют ли нормативные акты с утвержденной методикой или формулами расчета, которые обязывают или рекомендуют производить расчеты с арендаторами за поставленные коммунальные услуги в соответствии с ними. Или нас ничего не ограничивает и все зависит от того как договоримся?

Насколько я поняла из текста вопроса, напрямую заключенных договоров между арендаторами и поставщиками коммунальных услуг нет. Имеется организация/собственник, которая оплачивает коммунальные услуги в здании и в порядке регресса перевыставляет счета арендаторам, т.е. арендаторы фактически компенсируют понесенные собственником затраты. Поэтому по сути речи о расчетах с арендаторами за поставленные коммунальные услуги в данном случае не идет. Данный вопрос решается по усмотрению сторон. Договором Вы также можете предусмотреть взимание платы, например, за содержание мест общего пользования, ремонт фасада, кровли здания и т.п.

По поводу второго вопроса. Коэффициент, безусловно, возможно (и с экономической точки зрения это более правильно) рассчитывать как отношение сданной в аренду площади к общей арендопригодной площади здания. В качестве обоснования можно сослаться на изменение внутренней политики арендодателя и приведение ее в соответствие со Сводом правил СП 118.13330.2012* «Общественные здания и сооружения». Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009 (утв. приказом Министерства регионального развития РФ от 29 декабря 2011 г. N 635/10) (с изменениями и дополнениями) Приложение Г*.

В частности, в соответствии с указанными правилами

в общую площадь здания включается площадь открытых неотапливаемых планировочных элементов здания (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей, открытых лоджий, наружных тамбуров и т.п.)

По сути, Вам нужно донести до арендаторов, что деятельность арендодателя по второму договору в настоящее время носит убыточный характер, поскольку

В настоящее время организация платит 50% фактически своего же потребления коммунальных ресурсов (отопление, ГВС и ХВС)

То есть, по сути арендатор безвозмездно получает (сберегает) сумму в размере 50% от общей суммы, которую оплачивает арендодатель за коммунальные услуги, потребляемые арендатором. А безвозмездные сделки в силу

между коммерческими организациями в данном случае не возможны.

С Методикой расчета арендуемых площадей по стандарту BOMA можно ознакомиться по ссылке

Согласна с коллегой.

Часть 2 ст. 161 ГКРФ устанавливает, что

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Арендодатели и арендаторы могут заключать самостоятельные договоры о возмещении коммунальных расходов, договор о возмещении затрат по оплате коммунальных платежей, или договор об оплате коммунальных услуг, или соглашение об участии в расходах по оплате коммунальных платежей

При этом Президиум ВАС РФ в п. 22 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 определил, что такие договоры нельзя квалифицировать как договоры поставки электроэнергии (тепловой энергии, воды, газа), поскольку арендодатель не является энергоснабжающей организацией.

Что касается правил распределения коммунальных платежей, то согласно Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 64«О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»

1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.https://base.garant.ru/1216877.

Таким образом, к правоотношениям, связанным с распределением расходов в нежилых зданих. которые не урегулированы законодательства, применяются нормы права, которые регулируют сходные правоотношения в отношении жилых зданий и помещений.

Таким образом, по общему правилу, распределение расходов происходит соразмерно занимаемой площади, если соглашением сторон не предусмотрено иное, то есть по соглашению сторон Вы можете определить иное соотношение распределения расходов.

При указанных Вами обстоятельствах, к Вашим правоотношениям с арендатором неприменимы положения Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», так как в данном документе говорится о правоотношениях между собственниками помещений в здании, а не между собственником и арендатором. Соответственно, неприменимы к Вашим правоотношениям и жилищные нормы, в том числе нормы, регулирующие правоотношения между собственниками МКД.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

Однако, согласно пункту 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Исходя из этой правовой позиции Вы можете менять в договоре условия о размере коммунальных платежей неограниченное число раз с любой периодичностью, при этом это не будет нарушением п.3 ст. 614 ГК РФ.

Действующим российским законодательством не определен термин «полезная площадь» касаемо нежилых помещений, также отсутствует и нормативно закреплённая методика расчёта компенсации коммунальных платежей с арендатора.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Практическим советом в Вашей ситуации будет произвести калькуляцию фактического потребления коммунальных ресурсов арендатором и направления ему предложения о внесении соответствующих изменений в договор аренды. Если он откажется от принятия данных условий, то дождитесь окончания срока договора аренды и не пролонгируйте его, а заключайте на новых условиях, либо изменив условия о компенсации коммунальных платежей, либо повысив размер арендной платы. Обратите внимание, что согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Чтобы соблюсти преимущественное право (пункт 1 статьи 621 ГК РФ) нынешнего арендатора на заключение следующего договора аренды, направьте ему соответствующее предложение с новыми условиями. В случае его отказа, Вы не нарушите его преимущественно право на заключение договора аренды, и сможете заключить договор аренды с другим арендатором.

Надеюсь, что эта консультация оказалась Вам полезна и желаю удачи!

0 0 голоса

Рейтинг статьи